ILIEV NEWS

Kehrtwende des Bundesgerichtshofs: Mieter von unrenovierter Wohnung muss jetzt nicht mehr malern

Was interessiert mich mein Geschwätz von gestern“. An diesen Spruch, der Politikern gerne unterstellt wird, erinnert das neue BGH-Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14). Mit diesem Urteil hat der BGH jetzt entschieden, dass ein Mieter formularvertraglich nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten verpflichtet werden kann, wenn ihm die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert erlassen worden ist. Dabei hatte der BGH zu dieser Rechtsfrage in seiner grundlegenden und für alle Herausgeber von Mietverträgen wegweisenden Entscheidung vom 1.7.1987 (VIII ARZ 9/86) noch umfassend begründet, warum auch der Mieter einer unrenovierten Wohnung formularvertraglich zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten verpflichtet werden kann . Nachfolgend hat der BGH entschieden und ausführlich begründet, dass dies sogar dann gilt, wenn die Wohnung bei Mietbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen war (BGH, Urteil v. 20.10.2004, VIII ZR 378/03; Beschluss v. 18.11.2008 VIII ZR 73/08). Diese Rechtsauffassung wurde im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidungen bis vor Kurzem auch von den Mietgerichten vertreten. Seine Kehrtwende begründet der BGH kurioserweise mit der eigenen Rechtsprechung: „Angesichts der Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zur Verschärfung Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen könne an der bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festgehalten werden“ heißt es in dem neuen Urteil. Wird ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde, zur Durchführung turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet, stelle dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da dies – bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Klausel – dazu führen könne, dass der Mieter auch Gebrauchsspuren seines Mietvorgängers beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsse als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Bislang hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass dies auch bei Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht der Fall sein kann, weil Renovierungsfristen – mangels gegenteiliger Anhaltspunkte – Immer an den Beginn des Mietverhältnisses anknüpfen und den Mieter damit nicht mit Abnutzungen seines Vorgängers belasten. Von diesem „damaligen Verständnis“ müsse jetzt – so der BGH – angesichts der Entwicklung der eigenen Rechtsprechung Abstand genommen werden. Gemessen daran könne der Mieter einer unrenovierten Wohnung nicht mehr zur Durchführung von turnusmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden; es sei denn, dem Mieter wurde wegen der unterlassenen Renovierung ein „angemessener Ausgleich“ gewährt. Was ist ein „angemessener Ausgleich“ für eine „unrenovierte“ Wohnung? Diese Formulierungen des BGH führen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit, da das Urteil keine konkreten praxistaugIichen Ausführungen dazu enthält, was der BGH darunter versteht. Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat – so der BGH – der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden. Zur Frage, was ein „angemessener Ausgleich“ ist, enthält das Urteil Iediglich den Hinweis, dass dies bei einem Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete jedenfalls nicht gegeben ist. Werden in einem Übergabeprotokoll sämtliche Schäden/Mängel der Wohnung abschließend aufgelistet, kann der Vermieter damit bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass alle weiteren – vom Mieter evtl. bestrittenen – Schäden/Mängel während der Mietzeit entstanden sein müssen. In Anbetracht der neuen Rechtsprechung sollte im Übergabeprotokoll auch der Zustand der Mietsache hinsichtlich (nicht) ausgeführter Schönheitsreparaturen konkret dokumentiert werden. Auch hier hat der BGH eine 180° Kehrtwendung vollzogen und dies ebenfalls mit dem Wandel der eigenen Rechtsprechung begründet. In seiner Grundsatzentscheidung vom 6.7.1988 {VIII ARZ 1/88) hatte der BGH noch ausführlich dargelegt, dass ein Mieter, der vor Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen auszieht, zur Zahlung von anteiligen Renovierungskosten verpflichtet werden kann. Diese Rechtsauffassung hat der BGH in weiteren Entscheidungen bekräftigt und mit Urteil vom 6.10.2004 (VIII ZR 215/03) noch ausgeführt: „Sinn dieser Regelung ist es, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bzw. den Beginn des Mietverhältnisses zu sichern“. Dies könne jetzt – so der BGH – nicht mehr gelten, weil Renovierungsfristen nach seiner eigenen Rechtsprechung nicht mehr starr sein dürfen, sondern flexibel ausgestattet sein müssen (Urteil v. 5.4.2006, VIII ZR 178/05). Weil der Vermieter deswegen jetzt den auf den Mieter entfallenden Kostenanteil nicht mehr verlässlich ermitteln kann, sei für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht mehr klar und verständlich, welche Belastung ggf. auf ihn zukommt. Dies stelle eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel – unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH allerdings nicht zur Unwirksamkeit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel über die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten. Eine solche Klausel ist jedenfalls dann nach wie vor wirksam, wenn dem Mieter – wie bereits ausgeführt – eine renovierte Wohnung übergeben oder ein „angemessener Ausgleich“ gewährt wurde. Da eine – jetzt unwirksame – Quotenabgeltungsklausel die Verpflichtung des Mieters zur turnusmäßigen Durchführung von Malerarbeiten lediglich ergänzt habe, könne eine Unwirksamkeit der Quotenklausel nicht auf die allgemeine Schönheitsreparaturklausel „durchschlagen“. Dies hat der BGH mit den Urteilen vom 18.6.2008 (VIII ZR 224/07) und vorn 18.11.2008 (VIII ZR 73/08) entschieden. Man darf gespannt sein, wie lange der BGH noch zu dieser Rechtsprechung steht.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

_______________________________________________________________________________________________________________

Mietpreisbremse in München – Voraussichtlich ab 1.6.2015

Nach Verabschiedung der sog. Mietspreisbremse durch den Deutschen Bundestag am 5.3.2015 können die Bundesländer durch Rechtsverordnung bestimmen, in welchen Städten und Gemeinden diese gelten soll. Nach den derzeit vorliegenden Informationen wird die Mietpreisbremse in München voraussichtlich am 1.6.2015 in Kraft treten. Bei Mietverträgen ab diesem Zeitpunkt darf die vereinbarte Miete maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete gilt dies auch für jede einzelne Staffel, bezogen auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel. Bei Mietverträgen, die noch vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen werden, gilt diese weder für die Ausgangsmiete noch für vereinbarte Staffelungen, auch wenn die Mietstaffeln erst nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wirksam werden.

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, April 2015

_______________________________________________________________________________________________________________

Aktuelle Rechtssprechung – EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG: Bedarfsvorschau nicht erforderlich

Leben im Haushalt eines Vermieters heranwachsende Kinder, muss der Vermieter bei Vermietung einer Wohnung keine hellseherischen Fähigkeiten haben. Der Vermieter kann und muss daher auch nicht wissen, wann seine Kinder in die zur Vermietung anstehende Wohnung selbst einziehen wollen. Dies hat jetzt der BGH im Gegensatz zur Auffassung zahlreicher Mietgerichte – entschieden. Dies ergebe sich – so eine BGH-Richterin – aus der „Unberechenbarkeit der Jugend“. Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, z.B. für sich oder Familien- oder Haushaltsangehörige kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung zwar gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlagen. Der Vermieter setzt sich nämlich zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, in absehbarer Zeit die Wohnung oder einen Teil davon selbst in Gebrauch zu nehmen. Der Vermieter darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer nicht aufklärt (so bereits Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 14.2.1989, 1 BvR 308/88, WuM 1989,S.114) Der Vermieter ist daher verpflichtet, den Mieter, der mit einer längeren Dauer des Mietverhältnisses rechnet, vor Mietvertragsabschluss über die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufzuklären. War der Vermieter bei Mietvertragsabschluss allerdings weder entschlossen, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen und hat er ein solches Vorgehen auch nicht erwogen, d.h. nicht ernsthaft in Betracht gezogen, liegt nach der neuen Rechtsprechung des BGH selbst dann kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter im Rahmen einer – von Teilen der Instansrechtsprechung für erforderlich gehaltenen – „Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, z.B. weil zur Familie des Vermieters Kinder oder Heranwachsende gehören, von denen der Vermieter nicht weiß, wann sie sich vom elterlichen Haushalt lösen werden. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt ein Vermieter nämlich dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse macht (z.B. Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs geprüft hat und nach der-zeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche sich nach der Auffassung einiger Gerichte auf bis zu fünf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt werden, würde so der BGH – dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen. Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende – Beurteilung, ob der Vermieter entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen erwogen hat, darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden. Diese neue Rechtsprechung, wonach den Vermieter keine Verpflichtung zu einer „Bedarfsvorschau“ trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er – so die Empfehlung des BGH – für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 154/14).

Präsentiert von Ihrem Immobilienmakler aus München aus der Bayerischen Hausbesitzer-Zeitung, März 2015

 



TOP